Договор с провайдером на размещение оборудования

Договоры ТСЖ с провайдерами: права ТСЖ на заключение договоров

Установление договорных отношений с провайдерами Интернет и ТВ как позволяет собственникам МКД пользоваться услугами конкретного провайдера (в том числе способствует конкуренции между провайдерами), так и приносит дополнительный доход управляющей организацией от размещения телекоммуникационного оборудования в доме. В статье рассмотрим особенности заключения договоров на использование общим имуществом МКД между ТСЖ и провайдерами.

Провайдеры обязаны платить за размещение оборудование в местах общего пользования

Для подключения любого из жителей дома к услугам Интернет и ТВ, провайдерам необходимо разместить телекоммуникационное оборудование в МКД. Такое оборудование, как правило, представляет собой небольшой шкаф, устанавливаемый в подвале или на чердаке МКД, а также подключенное к электрическим сетям МКД.

Нередко случаются ситуации, когда ТСЖ было создано после периода управления УО, и уже в МКД есть размещенное оборудование провайдеров. Перезаключать имеющиеся договоры, если такие договоры были, провайдеры не спешат, в надежде уйти от оплаты за пользование общего имущества.

Законодательство говорит об обратном. Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имуществом могут передаваться в пользование третьим лицам на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провайдер осуществлять размещение своего оборудования в зданиях по договору с собственниками, а собственник или иной владелец такого здания или объекта, на котором размещается оборудование вправе требовать от оператора соразмерную плату за пользование имуществом (ч. 3 ст. 6 ФЗ от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», далее — Закон о связи). Обратите внимание, в настоящей статье понятие провайдер мы употребляем для удобства восприятия и чтения. В законодательстве же есть собирательное название “организация связи” — юридическое лицо, осуществляющее деятельность в области связи в качестве основного вида деятельности (п. 14 ст. 2 Закона о связи). К таким организациям можно отнести как провайдеров ТВ и Интернет, так и компания сотовой связи (самые простой пример компаний, оказывающих все вышеперечисленные услуги — Билайн, МТС, Мегафон).

Как видно, специальный закон (Закон о связи) прямо предусматривает возможность предъявить к оплате провайдеру за пользование (размещение оборудования) общим имущество в МКД.

В большинстве случаев, провайдеры не хотят платить, ссылаясь на наличие индивидуальных договоров на оказание услуг с собственниками помещений. Единообразие судебной практики по данному вопросы было отражено в п. 37 Обзора Верховного суда РФ от 14 ноября 2018 г. № 3.

ВС РФ сделал выводы:

  • заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования лицом, оказывающим такие услуги, общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование;
  • размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Выводы были сделаны на примере судебного спора, дошедшего до ВС РФ (определение № 304-ЭС17-10944), где в МКД на общем собрании были приняты решения об использовании частей общего имущества (тех этаж, подъезды) для в целях размещения оборудования связи, а также была утверждена оплата за такое размещение. УО была уполномочена на заключение договоров по общему имуществу, а также правом представления интересов собственников во всех судебных органах. УО направила провайдеру для подписания проект договора на пользование участком ограждающей конструкции МКД, предусматривающего предоставление в пользование на возмездной основе на участках ограждающих конструкций кровли и технических этажей МКД размещать волоконно-оптический кабель и коммутационное оборудование. Провайдер отказался от заключения договора, а УО обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Провайдер в обоснование освобождения от оплаты сослался на договоры с собственниками, где было указано, что абонент предоставляет на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом. Суды всех инстанций отказали УО. ВС РФ не согласился с мнениями нижестоящих судов и отменил решения судов, направив дело на новое рассмотрение.

ВС РФ указал, что условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом, так как, в силу ст. 307 и 308 ГК РФ, договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Полномочия ТСЖ на заключение договора с провайдерами на использование общего имущества

По общему правилу, решение вопросов о заключение договоров о передаче общего имуществ в пользование третьим лица отнесено к компетенции общего собрания собственников (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

В свою очередь, пунктом 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ наделено правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД при условии, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД.

Но если, положения ч. 2 ст. 36 ЖК РФ предусматривают полномочия собрания собственников по передаче общего имущества третьим лицам, то в ЖК РФ нет положений о полномочиях членов ТСЖ по принятию решений по общему имуществу в части его передачи в пользование.

На этот правовой пробел в ЖК РФ существует мнение Конституционного суда, которое отражено в определении от 17.07.2014 № 1683-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Заря» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации».

КС РФ поддержал позицию нижестоящих судов, которая сводится к тому, что право ТСЖ на передачу части общего имущества в пользование предусмотренное п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ не нарушает права собственников, а такое правовое регулирование обусловлено природой ТСЖ , как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома Полномочия ТСЖ по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.

Таким образом, ТСЖ имеет право передавать часть общего имущества в МКД провайдерам и заключать соответствующие договоры от своего имени на основании решения членов ТСЖ или решения общего собрания собственников в МКД.

Что служит основанием для размещения в доме оборудования провайдера

Судебная практика по вопросам размещения операторами связи оборудования в помещениях МКД, входящих в состав общего имущества собственников, пополнилась ещё одним определением Верховного суда РФ. Читайте о мнении ВС РФ о законных основаниях для размещения в доме оборудования провайдера.

Как ВС РФ решает споры собственников с операторами связи

В последнее время Верховный суд РФ встаёт на сторону управляющих организацией и собственников, рассматривая их споры с операторами связи. Суд соглашается, что у провайдеров нет права безвозмездно и без разрешения размещать в местах общего пользования дома своё оборудование.

ВС РФ считает, что решение о порядке использования помещений, относящихся к общему имуществу, может принять только общее собрание собственников такого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В отсутствие решения ОСС оператор связи не может размещать оборудование в доме даже при заключённом с УО договоре. Такая позиция изложена в определениях ВС РФ от 11.09.2017 № 305-АД17-6347, от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100, от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613.

В определении от 13.06.2018 № 308-ЭС17-22313 Верховный суд РФ указал на то, что арендодатель обязан предоставить арендатору в пользование имущество, а арендатор должен своевременно платить за это согласно условиям заключённого между ними договора. Принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. ст. 309, 606, 611, 614 ГК РФ).

То есть собственники помещений в доме вправе требовать соразмерную плату за использование организацией связи их общего имущества, что также закреплено в п. 3 ст. 6 № 126-ФЗ.

В определении от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 ВС РФ подчеркнул, что в отношениях по предоставлению в пользование общих помещений дома управляющая организация выступает как несамостоятельный хозяйствующий субъект, то есть не может самостоятельно принимать подобные решения, это относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Почему возник новый судебный спор о размещении оборудования в доме

В октябре 2018 года Верховный суд РФ рассмотрел новый спор: между ТСЖ одного из многоквартирных домов Санкт-Петербурга и оператором связи. Между товариществом и провайдером был заключён договор на транзит волоконно-оптического кабеля.

По условиям договора ТСЖ предоставляло оператору место для размещения оборудования и осуществления технического обслуживания данного оборудования за 3 000 рублей в месяц.

Провайдер не вносил плату в течение трёх лет, хотя ТСЖ направляло в его адрес акты оказанных услуг и счета на общую сумму 108 000 рублей. Товарищество обратилось в суд с иском.

Как суд первой инстанции обосновал право провайдера размещать оборудование без решения ОСС

Суды двух первых инстанций поддержали позицию оператора связи, посчитав, что он не обязан платить за размещение оборудования в местах общего пользования многоквартирного дома.

Судьи исходили из того, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Каждый из собственников вправе пользоваться общим имуществом в доме, в том числе в целях размещения на нём телекоммуникационного оборудования, которое необходимо для пользования данным собственником услугами выбранного оператора связи.

Поскольку суд установил, что оборудование провайдера установлено на общем имуществе с целью предоставить собственникам услуги связи, то суд решил, что договоры между собственниками и провайдером – достаточное основание для размещения оборудования в доме без взимания дополнительной платы.

На каких основаниях провайдер может размещать оборудование в доме

Товарищество собственников жилья обратилось с кассационной жалобой в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Рассмотрев материалы, ВС РФ признал выводы предыдущих судов ошибочными на следующих основаниях:

  1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (пп. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
  2. Выдел собственником своей доли в праве общей собственности на общее имущество и единоличное распоряжение ею запрещены (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
  3. Предоставление общего имущества в доме в пользование третьим лицам происходит только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
  4. Оператор при выполнении услуг по договорам на услуги связи, заключённым с отдельными собственниками помещений в доме, использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам.
  5. Договор между оператором связи и собственником регулирует отношения исключительно между ними (ст. ст. 307, 308 ГК РФ). Абонент не может единолично решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Читайте также  Как ответить на уведомление о расторжении договора

Поэтому ВС РФ пришёл к выводу, что заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом не является правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом дома без разрешения ОСС и не освобождает его от внесения за это платы.

Право собственников требовать от третьих лиц, использующих их общее имущество, соразмерную плату за это закреплено в ст. 6 № 126-ФЗ. Поэтому размещение технического оборудования с использованием общего имущества многоквартирного дома осуществляется только на основании решения общего собрания собственников с предоставлением платы за это согласно принятому на ОСС решению.

ВС РФ отменил решение суда первой инстанции и отправил дело на новое рассмотрение.

Важно

Ранее ВС РФ и суды первых инстанций принимали сторону провайдеров и утверждали их право размещать оборудование в доме на безвозмездной основе и даже без разрешения общего собрания собственников. Такая позиция изложена в определениях ВС РФ от 12.08.2016 по делу № А34-1817/2015, от 09.02.2016 по делу № А03-24961/2014.

Но, как показывают приведённые выше примеры, в последнее время Верховный суд РФ поддерживает права собственников, управляющих организаций и ТСЖ на получение соразмерной платы от провайдеров за использование общего имущества дома.

При этом ВС РФ настаивает на том, что договор между отдельным абонентом и оператором не является основанием для использования общего имущества всех собственников, а УО не имеет права заключать на это договоры в отсутствие согласия ОСС.

Договор с провайдером на размещение оборудования

Споры о том, обязана ли управляющая организация предоставить доступ к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее — МКД) оператору связи и должны ли операторы связи платить за пользование общим имуществом в МКД, в связи с размещением своего оборудования, ведутся давно. Как показывает анализ судебной практики, ранее судьи большинства округов делали вывод о том, что оператор связи вправе размещать оборудование в местах общего пользования МКД без оплаты, на основании заключенных с отдельными собственниками помещений в таком доме договоров об оказании услуг связи. Однако, единого подхода к решению настоящей проблемы до сегодняшнего дня выработано не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД другими лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, третьи лица вправе пользоваться общим имуществом МКД только при наличии согласия собственников помещений в доме, выраженного путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Как отмечалось выше, до настоящего времени некоторые судьи допускали, что достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования в доме является наличие договоров об оказании услуг связи, заключенных с абонентом (отдельными собственниками помещений в доме) и согласия собственников в указанном случае на использование общего имущества третьими лицами не требуется. Аналогичные выводы содержатся и в материалах судебной практики: Определение ВС РФ от 04.04.2017 № 301-ЭС17-2596, Определение ВС РФ от 15.08.2017 № 302-ЭС17-10118, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.01.2017 № Ф02-7633/2016 по делу № А19-20185/2015 и др.

Однако, Верховный суд РФ в своем определении от 13.06.2018г. по делу № 308-ЭС17-22313 (А63-8233/2016) указал, что изложенный подход является неверным.

Ситуация: на основании предоставленных действующим законодательством прав собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам и заключении договора аренды общего имущества с операторами связи (провайдерами). Товариществом собственников жилья, действующего в интересах собственников в рамках, предоставленных полномочий был заключен договор аренды с провайдером. Условиями договора было установлено, что провайдер обязан ежемесячно вносить плату за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в котором размещено оборудование связи. Однако, в нарушение условий договора провайдер отказался производить оплату, мотивируя тем, что «достаточным основанием для размещения оборудования связи в многоквартирных домах является наличие заключенных с абонентами в этом многоквартирном доме (жильцами) договоров об оказании услуг связи». Не согласившись, с указанной позицией оператора связи, собственники помещений в лице ТСЖ обратились в суд с требованием о взыскании задолженности по договору на размещение оборудования».

Исследовав материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных сторонами, суд пришел к следующим выводам:

Порядок пользования объектов общего имущества МКД определен в гл. 6 ЖК РФ. На основании ч. 1,2 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, которыми они владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством распоряжаются. Так, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещений в МКД, по мнению суда, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи в силу статьей 307 и 308 ГК РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с представлением услуг другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое пользование.

Кроме этого, нормами ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003г. № 126-ФЗ «О связи» установлено, что организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец вправе требовать от организации соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральным законом. Подобный вывод содержится и в правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 04.07.2016г. № 304-КГ16-613.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, доводы операторов связи о том, что наличие у ряда жителей многоквартирного дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью собственников договоров на предоставление таких услуг с оператором связи является необоснованным и вовсе не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в отсутствие согласия собственников помещений в таком доме и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников. Исследование материалов судебной практики показало, что аналогичных выводов придерживаются и судьи некоторых других округов — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.02.2018 № Ф04-6250/2016 по делу № А45-2794/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.11.2017 № Ф04-4200/2017 по делу № А27-22536/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2017 № Ф09-3748/2017 по делу № А76-27416/2016, Определение ВС РФ от 05.03.2018 № 304-ЭС18-160, Определение ВС РФ от 29.08.2017 № 309-ЭС17-11256 и др.

Отметим, что провести общее собрание собственников стало проще простого. С помощью нашего сервиса можно оформить документы для собрания за 10 минут, тиражировать собрания с одного дома на другой. Более подробная информация здесь. Как запросить сведения о собственников из Росреестра для проведения общих собраний? Ответ на вопрос находится тут.

Взаимоотношения провайдеров с управляющими организациями при использовании общего имущества собственников МКД

Споры о том, обязана ли управляющая организация предоставить доступ к общему имуществу собственников многоквартирного дома (далее — МКД) оператору связи и должны ли операторы связи платить за пользование общим имуществом в МКД, в связи с размещением своего оборудования, ведутся давно. Как показывает анализ судебной практики, ранее судьи большинства округов делали вывод о том, что оператор связи вправе размещать оборудование в местах общего пользования МКД без оплаты, на основании заключенных с отдельными собственниками помещений в таком доме договоров об оказании услуг связи. Однако, единого подхода к решению настоящей проблемы до сегодняшнего дня выработано не было.

Читайте также  Документ удостоверяющий качество товара называется

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД другими лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, третьи лица вправе пользоваться общим имуществом МКД только при наличии согласия собственников помещений в доме, выраженного путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Как отмечалось выше, до настоящего времени некоторые судьи допускали, что достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования в доме является наличие договоров об оказании услуг связи, заключенных с абонентом (отдельными собственниками помещений в доме) и согласия собственников в указанном случае на использование общего имущества третьими лицами не требуется.

Аналогичные выводы содержатся и в материалах судебной практики: Определение ВС РФ от 04.04.2017 № 301-ЭС17-2596, Определение ВС РФ от 15.08.2017 № 302-ЭС17-10118, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.01.2017 № Ф02-7633/2016 по делу № А19-20185/2015 и др.

Ситуация: на основании предоставленных действующим законодательством прав собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам и заключении договора аренды общего имущества с операторами связи (провайдерами). Товариществом собственников жилья, действующего в интересах собственников в рамках, предоставленных полномочий был заключен договор аренды с провайдером. Условиями договора было установлено, что провайдер обязан ежемесячно вносить плату за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в котором размещено оборудование связи.

Однако, в нарушение условий договора провайдер отказался производить оплату, мотивируя тем, что «достаточным основанием для размещения оборудования связи в многоквартирных домах является наличие заключенных с абонентами в этом многоквартирном доме (жильцами) договоров об оказании услуг связи». Не согласившись, с указанной позицией оператора связи, собственники помещений в лице ТСЖ обратились в суд с требованием о взыскании задолженности по договору на размещение оборудования.

Исследовав материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных сторонами, суд пришел к следующим выводам:

Порядок пользования объектов общего имущества МКД определен в гл. 6 ЖК РФ. На основании ч. 1,2 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, которыми они владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством распоряжаются. Так, по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещений в МКД, по мнению суда, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования оператором связи общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг оператор связи использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.

В этой связи в силу статьей 307 и 308 ГК РФ такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с представлением услуг другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Исходя из изложенных выше норм, размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое пользование.

Кроме этого, нормами ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003г. № 126-ФЗ «О связи» установлено, что организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец вправе требовать от организации соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральным законом. Подобный вывод содержится и в правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 04.07.2016г. № 304-КГ16-613.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, доводы операторов связи о том, что наличие у ряда жителей многоквартирного дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью собственников договоров на предоставление таких услуг с оператором связи является необоснованным и вовсе не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в отсутствие согласия собственников помещений в таком доме и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников.

Исследование материалов судебной практики показало, что аналогичных выводов придерживаются и судьи некоторых других округов — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.02.2018 № Ф04-6250/2016 по делу № А45-2794/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.11.2017 № Ф04-4200/2017 по делу № А27-22536/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2017 № Ф09-3748/2017 по делу № А76-27416/2016, Определение ВС РФ от 05.03.2018 № 304-ЭС18-160, Определение ВС РФ от 29.08.2017 № 309-ЭС17-11256 и др.

Провайдер против ТСЖ: нужно ли платить за провода на крыше дома

Чтобы продавать населению доступ в интернет, провайдеры устанавливают оборудование и протягивают провода на крышах, чердаках, в подъездах многоэтажек. Все это по закону является общим имуществом жильцов дома. Интересы операторов связи и управляющих компаний то и дело расходятся, говорит юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев. В результате первые могут отказаться платить за пользование общим имуществом, а вторые грозят не пускать их в дом вместе со своим оборудованием, рассказывает Сергеев.

«Фортуна» против «Ростелекома»

Подобный спор разрешил недавно Верховный суд. В июле 2016 года ТСЖ «Фортуна», которое объединило две новостройки Хабаровска, заключило договор с «Ростелекомом» по размещению линий связи. Плата составляла 9000 руб. в месяц и ежегодно повышалась на 10%. Эти условия согласовало общее собрание собственников жилья. Через несколько месяцев «Ростелеком» уведомил, что хочет расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке, но отказался демонтировать оборудование. Он сообщил, что уже заключил договоры с несколькими жильцами, а значит, может пользоваться площадями дома бесплатно и без договора с ТСЖ. В ответ «Фортуна» потребовала демонтировать оборудование в суде (дело № А73-3046/2017).

Три суда отказали в требованиях. По их мнению, чтобы безвозмездно разместить оборудование и линии связи, достаточно заключить договоры на интернет с несколькими собственниками квартир. Они имеют право пользоваться общим имуществом: крышами, подъездами – и разрешили провайдеру размещать там оборудование в своих договорах на интернет. А требование ТСЖ демонтировать оборудование противоречит интересам жильцов, потому что клиенты «Ростелекома» лишатся интернета, объяснили три инстанции.

Эту логику не разделила экономколлегия Верховного суда. Она указала, что договоры на интернет с жильцами не освобождают провайдера от оплаты аренды общего имущества. Тем более вопросы аренды решило общее собрание собственников. Волеизъявление отдельных жильцов не может этому противоречить.

«Договоры на интернет с отдельными жильцами не освобождают провайдера от обязанности оплачивать аренду общего имущества», – Верховный суд.

ВС обратил внимание на то, что фактически договорные отношения продолжались, потому что «Ростелеком» пользовался оборудованием после отказа от договора. При новом рассмотрении дела суду придется выяснить, хочет ли ТСЖ продолжать отношения с «Ростелекомом», учесть интересы отдельных собственников, которые получают от него интернет, и не забыть о статусе ТСЖ, которое управляет домами в интересах всех без исключения собственников.

О доходах и правовых барьерах управляющих компаний

Верховный суд показал себя убежденным сторонником правового равенства всех субъектов и возмездности экономических отношений, полагает руководитель проектов МКА «Фрейтак и сыновья» Виктор Спесивов. Оператор связи ссылался, что его клиенты согласились на размещение оборудования. Но это не значит, что размещение должно быть именно безвозмездное, полагает Спесивов.

Клиентам, по большому счету, все равно, как провайдер окажет им услуги. К тому же если доступ в интернет для жильцов платный, то почему размещение оборудования должно быть бесплатным.

Руководитель проектов МКА «Фрейтак и сыновья» Виктор Спесивов

Ранее в практике преобладала позиция, выгодная «Ростелекому» и другим операторам, замечает старший юрист КА «Ковалев, Тугуши и партнеры» Ксения Степанищева. Суды считали, что оборудование связи фактически используют абоненты, а не провайдеры, поэтому плату с компаний брать нельзя. Но этим и другими решениями ВС закрепляет главную роль волеизъявления всех собственников, продолжает Сергеев из МКА «Арбат». «В этом случае, насколько я понял, общее собрание не голосовало за расторжение договора с провайдером, – рассуждает юрист. – Если собственники не передали этот вопрос на откуп ТСЖ – суд откажет в демонтаже». При этом, уточняет Сергеев, «Фортуна» сохраняет право на компенсацию за пользование имуществом до того момента, когда общее собрание примет решение расторгнуть договор аренды.

Читайте также  Заявление о выходе участника из общества образец

Подход ВС логичен, но его сложно претворить в жизнь из-за сложностей с проведением общих собраний собственников, признает Сергеев.

Сложно провести собрание по всем правилам. Хорошо, если это один дом, где все друг друга знают. А попробуй собери собрание по поводу допуска провайдеров, если у тебя несколько высотных многоэтажек.

Юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев

Чтобы решить проблему, Сергеев предлагает внедрить новые способы проведения собраний – с использованием технологий. Возможно, стоит разделить «компетенцию»: одни вопросы может решать только «классическое» собрание, с подписями и протоколом, а для других достаточно СМС-голосования или чего-то подобного, предлагает Сергеев.

Договор с провайдером на размещение оборудования

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

автор Пархачева Марина

Многие организации связи (телевидение, провайдеры, телефоны) заинтересованы обслуживать как можно больше домов. Соответственно их представители обращаются в управляющие организации или товарищество собственников жилья с просьбой разрешить доступ в тот или иной МКД. Разберемся в «подводных камнях», присущих данной ситуации..

Что такое доступ?

Организации связи, заинтересованные в оказании услуг собственникам помещений в МКД, можно условно разделить на тех, кто использует уже готовые кабельные сети, находящиеся в составе общего имущества собственников (например, телевизионные и телефонные сети), и тех, кто намерен установить в доме собственное оборудование связи (например, интернет-провайдеры). И тем и другим потребуется получить доступ в технические помещения, принадлежащие собственникам. Для «входа» в дом представители операторов связи обращаются в управляющие организации с просьбой разрешить доступ в МКД для размещения собственного оборудования и сетей либо подключения к имеющимся сетям и оборудованию.

Часто УК или товарищество собственников жилья требуют от операторов связи заключения платных договоров на собственные услуги по обеспечению доступа, которые звучат по-разному (по организации права доступа в соответствующие технические помещения МКД, по обеспечению необходимых условий для размещения сетей и оборудования связи, их эксплуатации, непрерывного обслуживания сетей электросвязи и т.п.)

Оправдываются подобные действия тем, что управляющие организации в связи с допуском в МКД операторов связи несут определенные расходы, в частности, выделяют работников для сопровождения сотрудников операторов связи к месту расположения их оборудования, обеспечивают сохранность размещенных средств связи и т.п.

Требуя заключения подобных договоров, управляющие организации кое о чем «забывают».

О чем «забывают» управляющие организации?

Формулируя свои услуги как плату за доступ в МКД обслуживающие организации чаще всего «забывают» о том, что:

— операторы связи будут использовать общее имущество собственников помещений в МКД, на что требуется их согласие, полученное путем проведения голосования на общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Без такого решения УК или ТСЖ не вправе допускать операторов связи к общему имуществу собственников помещения в МКД;

— собственники помещений в МКД должны передать полномочия на заключение договоров на использование общего имущества определенным лицам (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

— собственники помещений в МКД имеют право на получение соразмерного вознаграждения за использование их общего имущества (ч. 3 ст. 6 Закона о связи), которое вправе использовать на собственные нужды.

Такая «забывчивость» имеет свою подоплеку.

Так, УК должны отделять собственные доходы (которые могут свободно ими использоваться) от доходов собственников помещений в МКД (которые могут использоваться только по решению этих собственников). Основной их «грешок» заключается в том, что УК вместо сделки на использование общего имущества МКД в пользу собственников помещений в доме, заключают возмездные договоры на оказание собственных услуг, что дает им возможность получить дополнительную прибыль.

При этом интересы собственников помещений в МКД игнорируются – такая подмена договора не предусматривает получения ими каких-либо доходов..

Отметим, что в меньшей степени «забывчивость» касается ТСЖ: являясь некоммерческой организацией оно имеет право использовать любые доходы только по решению собственников помещений в МКД и на их нужды. В связи с чем не приходится говорить о получении им каких-то собственных доходов, отличных от доходов собственников помещений. Чаще всего заключение рассматриваемых договоров с операторам связи связано с недостатком знаний (что можно квалифицировать как ошибку) либо излишней «жадностью».

Естественно, что операторы связи не хотят платить ни за «вход» в дом, ни за навязываемые им услуги обслуживающих организаций (УК или ТСЖ).

Судебное решение конфликта

В данной статье мы не будем рассматривать историю «военных действий» между операторами связи и обслуживающими организациями. Остановимся лишь на одном из последних определений Верховного Суда РФ от 12.08.2016 N 309-ЭС16-10020. Представляется, что именно эта позиция ВС РФ наиболее верно отражает положения закона и будет взята за основу при решении подобных проблем в будущих судебных разбирательствах.

Суть дела заключалась в следующем.

Оператор связи (провайдер) заключил с УК договор на размещение средств связи в обслуживаемых ею МКД (договор № 1), по которому УК обязалась предоставлять оператору связи на возмездной основе возможность размещения и последующей эксплуатации кабеля (кабелей) связи и иного телекоммуникационного оборудования оператора в помещениях, находящихся в общей собственности жильцов МКД. Впоследствии на основании другого договора (договор № 2) перечень услуг УК был расширен за счет оказания «услуги по обслуживанию и содержанию общего имущества дома в местах работы оборудования связи».

Через какое-то время оператор связи перестал вносить плату за указанные выше услуги, и УК обратилась в суд за ее взысканием. В ответ она получила встречный иск о признании договоров недействительными (ничтожными) и о возврате всех ранее оплаченных по ним сумм.

УК заявила, что ею устанавливается порядок обеспечения доступа для размещения и последующей эксплуатации средств связи в помещениях, относящихся к общему имуществу МКД и обеспечивается сохранность размещенных средств связи, в связи с чем, она несет соответствующие затраты. Эти затраты не включены в состав получаемой от собственников помещений платы за содержание и ремонт общего имущества в рамках договоров управления МКД, а потому должны оплачиваться оператором связи.

Провайдер, в свою очередь, посчитал, что УК фактически не оказывает ему каких-либо услуг, тем более, что доказательств несения затрат, связанных с размещением оборудования и линий связи, УК не представила. Провайлер заявил, что данном случае со стороны УК имеет место злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Отмечу, что в данном судебном деле практически не был затронут вопрос об использовании оператором связи общего имущества собственников помещений в МКД. Этот вопрос и его трактовка судами требует более тщательного анализа, и в данной статье не рассматривается. Разрешая данный спор суд пришел к следующим выводам.

Во-первых, УК не обладала необходимыми полномочиями для заключения договора, предполагающего использование общего имущества собственников помещений в МКД, в отсутствие соответствующего решения собственников помещений в МКД.

Как указал суд, право собственности на общее имущество МКД может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу. Поэтому УК не вправе решать вопросы владения и пользования общей долевой собственностью без наличия согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, имеющихся в МКД.

Таким образом, УК не вправе самостоятельно (без решения общего собрания собственников) решать вопросы размещения средств связи в помещениях, находящихся в общей собственности владельцев помещений в МКД.

При этом суд отверг ссылки УК на договор управления, предоставляющий ей право заключать договоры в интересах собственников помещений в МКД, тем более что УК не смогла представить достоверных доказательств тому, что все полученные средства от провайдера были учтены как доходы МКД на их лицевых счетах и тратились на нужды собственников помещений.

Во-вторых, УК не вправе взимать плату с оператора связи за доступ к общему имуществу МКД.

УК не вправе вмешиваться в отношения между оператором связи и собственниками помещений, в частности:

— выдвигать требование о заключении с ней возмездного договора в качестве условия предоставления оператору связи доступа к общему имуществу в МКД, в т.ч. для размещения и обслуживания на нем оборудования связи;

— препятствовать подключению такого оборудования к внутридомовой системе электроснабжения;

— требовать платы за размещение средств и линий связи на общем имуществе в МКД.

В-третьих, реально никаких услуг, требующих оплаты, УК оператору связи не оказывала.

Так, по договору № 1 УК предоставляла лишь доступ в МКД для размещения средств связи, что не предусматривает несения ею каких-либо затрат.

По договору № 2 также никаких услуг, требующих оплаты, фактически не оказывалось, поскольку все расходы УК по управлению МКД, включая расходы за услуги по осуществлению взаимодействия с поставщиками коммунальных и иных услуг, должны охватываться получаемой обществом от собственников помещений платой за содержание и ремонт жилого помещения.

В результате суд счел договоры на доступ к общему имуществу в МКД и на обслуживание оборудования связи, заключенные между УК и оператором связи, не соответствующими закону (ничтожными сделками). И взыскал с УК стоимость оплаченных провайдером услуг в рамках рассматриваемых договоров.

Заключение

Исходя из позиции ВС РФ, управляющие организации (ни УК, ни товарищество собственников жилья ( ТСЖ) ) не имеют права требовать какой-либо оплаты за «вход» в МКД и за оказание услуг по доступу.

Следует отметить, что в отношении указанных договоров складывается довольно опасная для УК и ТСЖ ситуация: «хитрый» оператор связи может заключить любые навязываемые ему договоры и даже платить по ним в течение определенного времени, необходимого для размещения оборудования и сетей.

Потом ничто не мешает ему отказаться платить или расторгнуть договор в одностороннем порядке в ожидании того, что управляющая организация пойдет в суд за взысканием задолженности (либо оператор связи сам обратится в суд с иском о признании договоров ничтожными). Результат известен: все полученные управляющими организациями денежные средства придется вернуть оператору связи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: